STJ firma entendimento de que imóvel de fiador pode sofrer penhora
- Santos & Pires
- 25 de ago. de 2022
- 4 min de leitura
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) aprovou a penhora do bem de família de fiador dado em contrato de locação de imóvel, podendo ser residencial ou comercial.
O entendimento vai de acordo com o artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/90, que dispõe sobre o tema, considerando que a impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução, seja civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou ainda de outra natureza, a não ser que “por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.”
Ao observar a Lei 8.009/90 e a edição da Lei 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, surge a possibilidade de penhora de bem de família do fiador de contrato de locação.
O julgamento tem como base o entendimento do Supremo Tribunal Federal, que decidiu pela constitucionalidade da penhora de imóvel comercial do fiador.
Antes de prosseguir com o entendimento do STJ, vejamos como foi a votação pelo STF.
Entenda o caso de penhora de bem imóvel de fiador pelo STF
Desde agosto de 2021 está em julgamento a pauta sobre a penhora de bem de família de fiador em aluguel comercial pelo STF.
Com placar de 7 a 4, os ministros seguiram o voto do relator, Alexandre de Moraes. No entendimento do ministro, não há distinção na Lei sobre a impenhorabilidade de bem residencial ou comercial.
Para Alexandre de Moraes, o Código Civil de 2002 tratou de regulamentar o contrato de fiança (caução pessoal ou fidejussória) nos artigos 818 a 839.
“Trata-se, pois, de avença em que uma pessoa (fiador) garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra (art. 818, CC /2002). Trata-se de contrato acessório em que todo o patrimônio do fiador responderá pelo cumprimento da obrigação não satisfeita pelo devedor principal. A fiança é prevista dentre as modalidades de garantia que podem ser exigidas do locador ao locatário, nos contratos de locação urbana (art. 37, II, Lei 8.245/1991).”.
Barroso, Nunes Marques e Dias Toffoli estiveram de acordo com o entendimento de Alexandre de Moraes.
Já Carmen Lúcia, Rosa Weber, Lewandowski e Edson Fachin trouxeram uma visão diferente, com voto pela impenhorabilidade do bem de fiador.
Por meio de votação em plenário virtual, Gilmar Mendes, André Mendonça e Luiz Fux acompanharam Alexandre de Moraes em sua decisão sobre a penhorabilidade do imóvel.
O julgamento, portanto, abriu precedente para que haja julgamento em todo o Brasil sobre a possibilidade de penhora de imóvel residencial ou comercial.
Considerando ainda o fato da penhorabilidade de bens da familia do fiador, ressaltamos as lições de Sílvio Venosa e Maria Helena Diniz, que serviram como referências no voto de Alexandre de Moraes, considerando que:
“o fiador de contrato de locação não poderá opor a impenhorabilidade do imóvel que lhe serve de moradia, no processo de execução contra ele movido, em razão de fiança prestada. Se o inquilino não cumprir seus deveres locativos, abrir-se-á execução contra seu fiador, e o imóvel onde este reside não estará coberto pela garantia legal de insuscetibilidade de penhora" (Lei de Locações de Imóveis Comentada - Saraiva - 2. edição - 1992 - págs. 329/330).”
Tal entendimento reforça a tese de que é constitucional a penhora de bem de família de fiador de contrato de locação.
Vale ressaltar que o fiador, em contrato escrito, tem a certeza de que oferece todo o patrimônio que lhe pertence como garantia de dívida de terceiro e o faz de livre e espontânea vontade, o que é muito importante ao considerarmos que tudo é feito de forma voluntária.
O julgamento da matéria pelo STJ
A partir da decisão do STF, surgiu a reanálise do precedente, fixado no REsp 1363.368 e também pelo enunciado 549 da Súmula do STJ, que trazem análise sobre a penhora do bem de família de propriedade do fiador.
Em julgamento, o ministro Luis Felipe Salomão, que foi relator dos recursos especiais, considerou que a Lei 8.009/90 previu lista de exceções relacionadas à impenhorabilidade do bem de família.
A partir da legislação surgiu discussão sobre o fato da locação ser residencial ou ainda comercial ter algum impacto sobre a penhorabilidade do bem de família do fiador.
Como base para o seu voto, o ministro Salomão foi de acordo com o entendimento pelo STF sobre a constitucionalidade da penhora de bem de família do fiador.
Para Salomão, "o fiador, no pleno exercício de seu direito de propriedade de usar, gozar e dispor da coisa (Código Civil, artigo 1.228), pode afiançar, por escrito (CC, artigo 819), o contrato de locação (residencial ou comercial), abrindo mão da impenhorabilidade do seu bem de família, por sua livre e espontânea vontade, no âmbito de sua autonomia privada, de sua autodeterminação".
O ministro considera ainda que reconhecer a impenhorabilidade do imóvel do fiador pode violar a autonomia da vontade negocial. Isso impacta a liberdade que o locatário tem de empreender, considerando-se inclusive que a fiança é a garantia menos custosa, sendo ainda a mais aceita por locadores.
Considerações finais
Como vimos, o STJ validou a tese da penhora de bem de família de fiador, considerando-se entendimento do STF sobre o caso.
Devido a decisão, há a possibilidade de realização de penhora de bens de família de fiador que foram dados em garantia no momento do contrato de locação de imóvel, podendo ser a penhora realizada em imóvel comercial ou ainda residencial.
A partir do julgamento, tribunais e juízes de todo o país terão a possibilidade aplicar o precedente em seus julgamentos, considerando, assim, o entendimento do STJ.
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Referências Bibliográficas
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